9割の投資家が知らない 最短で物件を購入するための戦略

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ありがとうございます。

それではお約束の

9割の投資家が知らない、
最短で物件を購入するための戦略

を解説していきますね。

今でこそ、この最短ルートを知っていますが、
僕も不動産投資を始めたときは
同様の過ちを犯していました。

この戦略は
・25歳から不動産投資を始め、週末は必ず物件調査に生活
・修行のために不動産会社に転職して
確信したものです。

ぜひご活用いただければと思います。

 

自分の基準で物件を選定していませんか?

まず、お伺いしたいのは

あなたが物件を探す時
どのような基準で探していますか?

ということです。

いかがでしょうか。
投資家によって、

・居住地
・資産背景
・投資の目的
・リスク許容度

などが違ってくるため、
もちろん「これが絶対の正解!」ということはありませんが
それぞれに基準を持って
物件探しや購入判断をされているのではないでしょうか。

自分で基準を持って判断してくことは重要です。
ですが、これだけでは決定的に足りない要素が在るのです。

不動産を買う決意をしてから
1年、2年となかなか買えない方は
決定的の「ある視点」が抜けています。

 

何を基準に物件を探すべきか

「重要なある視点」とはなにか?
結論からお伝えします。それは、

金融機関の融資の目線

です。

不動産投資で物件を探し始めた方は
まずは目慣らしのために物件探しを習慣にされていると思います。

いきなり効率重視で進めていくのは無理なので
そのやり方が間違っているわけではありません。

しかし、ある程度慣れてきたら、
必ず、「金融機関目線」を把握してください。

なぜか?

多くの場合は融資を受けて物件を購入するからです。

自分がどんなに気に入っており、
実際に収益性が高かったとしても
金融機関の基準に合わなければ、
融資は絶対おりません

極端な事例ですが、
エリアが明確に決まっている信用金庫さんに
県外の物件を相談しても
融資は下りないのです。

金融機関は大きく分けると、

  • メガバンク
  • 地銀
  • 第二地銀
  • 信用金庫
  • 信用組合
  • 政府系金融機関

に分けられます。
金融機関にはそれぞれの戦略や目標が存在します。
更に、支店それぞれでも戦略を練っています。

ですから、彼らの考えにのっとって
物件を持ち込まなければ、
融資は絶対おりず、したがって物件も買えないということです。

大家の会などに参加して、
購入できていない方の話を聞いていると、
実に自分勝手に物件を探しています 笑

彼らのを色々と聞くと

で、それ、どこで融資つける気なの?

と、聞きたくなる話をたくさん聞きます。
(僕も大人になったので、さすがにそんな言い方はしないですが 笑)

少々極端な表現ですが、
金融機関のエージェント(代理として)になって
物件を探す!くらいの気持ちが必要です。

これらのことを踏まえて、
次の章では具体的な戦略をまとめますね。

 

【最短購入戦略】狙いすまして撃ち抜く

ここまで読んでいただいて、
「なんでそんなに金融機関を重視しないといけないのか」と
思われたかもしれません。

ですが、世の中は
「お金を持っている人(団体)が強い」
ということです 笑
(資本主義ですから)

不動産を売買する中で、
売り主さん、仲介さん、銀行さん、士業の方と
色々と登場人物が出てきますが、

お金を出してくれるのは銀行さんです。
ですので、銀行さんには敬意を持ってお付き合いすることをおすすめします。

もちろん、僕たち投資家が現金で買う場合は、
立場を強くすることができますので、
そういう方法もありですね。

世の中の縮図に文句を言っていても
物件が買えるわけではありませんので、
僕たちはできることを淡々と進めていきましょう。

では、具体的な戦略です。

 

具体的な流れ

Step1 相談するための物件を選定する

金融機関の目線を把握することが大事と言っても、
いきなりお伺いしても相談に乗ってくれないことが多いです。

これは、金融機関は
・購入者
・購入物件
の両方を審査しているためです。

ですので、まずは相談するために物件を探しましょう。

極論を言うと、ここで持ち込む物件は何でも良いのですが、
あまりに適当な物件を持ち込むと、

・失礼に当たる
・経営者として適切じゃないと判断される

ことになりますので、
程々に現実的な物件が好ましいです。

では、何が現実的な物件なのか?

あくまで暫定ですが、
下記計算で物件価格を割り出してみてください。

物件価格=(年収×10)ー 負債[住宅ローンなど]

 

個人事業主の方は

物件価格=(粗利×10)ー 負債[住宅ローンなど]

で導いてください。

数字を入れてみると、こんなイメージです。

  • 年収400万円
  • 住宅ローンなし

↓ ↓ ↓

「探すべき物件の参考価格=4,000万円程度」

【補足】
もし、ローンや粗利の関係で探すべき参考価格が小さすぎる場合は
・ローンの金額を半減して計算
・粗利を倍額にして計算
などして数字を作ってみてください。

ここで算出する数字は、
金融機関へアプローチする際に
「常識はずれ」にならないためのものなので
ある程度調整していただいて構いません。

 

Step2 相談する金融機関を選定する

Step1である程度物件の目星が着くと思います。
そうしたら次は実際に金融機関へ相談しに行きましょう。

行くべき金融機関は、
あなたのお住まいの近くの支店です。

GoogleMapで検索したら
電話をかけて担当さんに繋いでもらいましょう。

収益不動産に全く融資をしてない金融機関もあるので
そういうところは電話段階で除外します。

相談に乗ってくれそうなところは
アポを取得して、来店しましょう。

すでに不動産会社さんに相談している場合は
彼らが懇意にしている金融機関があるはずなので
代理で相談してもらえるかも
聞いておきましょう。

金融機関さんの目線を知るには、
教えてもらうのが一番確実で手っ取り早いです。

とはいえ、聞き取る項目は結構多いので
こちらの動画で解説しているシートを
ご活用ください。

 

シートをダウンロードする

 

また、前述しましたが金融機関には種類があります。

  • メガバンク
  • 地銀
  • 第二地銀
  • 信用金庫
  • 信用組合
  • 政府系金融機関

これらの違いや特性についての解説は
下記動画を御覧ください。

 

 

Step3 融資の目線から逆算して物件を探し直す

可能性がある金融機関さんが見つかったら、
彼らが希望する条件に合わせて
物件を探していきましょう。

この際、指定されている条件ガチガチで探すと
全く物件が見当たらないことがありますので
ある程度条件を緩めて探しましょう。

指定の内容から少し外れていても
稟議書で工夫してもらったり、
購入者も諸々調整をして
融資可能になることもあります。

 

Step4 物件を銀行に持ち込み精度を上げていく

融資の目線を把握して
それに合わせて物件を持ち込めたとしても、
いきなり融資が出るわけではありません。

また、最初から全ての融資条件を聞けないこともあります。

何回も物件を持ち込んで、
目線をすり合わせ、精度を上げていきましょう。

 

Step5 物件を購入する

統計をとったわけではないですが、
おおよそ3回ほど持ち込むと
だいぶ精度が上がってきます。

4回目、5回目の物件では
融資が前向きに進むケースが多い印象です。

最初に持ち込む際は、
属性(購入者)資料も必要で
準備するものも多いですが、

2回目、3回目は物件資料だけになるので
審査が早くなります。

買いたい買いたい!と思っているときは、
物件が他の人に取られたり、
融資がつかなかったりするものですが、

不思議なことに買えるときは
スーーっとスムーズに物事が進みます。

ここまで来ていれば、
融資の目線も把握できており、
購入目前です。

最後の一踏ん張りをして
物件を購入しましょう!

 

【まとめと注意点】最短物件購入戦略

最後までご覧頂きありがとうございます。
最短購入戦略はいかがでしたでしょうか。

この戦略は一言でいうと、
「融資がキモ」ということです。

闇雲に物件を探すのではなく、
融資の基準を把握して、
それに合わせて狙い撃つことで
最短距離での購入を可能にします。

もう一度まとめると、


  1. 相談する物件を選定する
    1. そのために現実的に購入できそうな物件価格を計算して探す
  2. 相談する金融機関を選定する
    1. 住居の最寄りの支店
    2. 付き合いのある不動産会社に依頼
  3. 融資の目線から逆算して物件を探し直す
  4. 物件を銀行に持ち込み精度を上げていく
  5. 物件を購入する

ということでした。

これは最初の1棟だけではなく、
継続して購入していくことにも役立ちます。

「融資の枠を把握していること」
は不動産投資にとってとても重要です。

この枠を把握していることによって、
物件を競った場合でも
圧倒的に勝ちやすくなります。

売り主の立場になってみれば、
全く融資の当てがない投資家Aと
すでに確度が高い投資家Bだったら、
後者に優先権を与えたいですよね。

もし今あなたが融資の目処がついていないのであれば、
まずは融資枠を把握することに全力を出して見てください。
きっと、道が開けるはずです。

 

金融機関がOKを出した=買っていい物件ではない

最後に1点だけ注意点を。

今回のご紹介する戦略では、
「金融機関の目線を抑えることが全て」と
お伝えしてきました。

しかし、これは

金融機関の審査が通った物件であれば
購入していいというわけではない

ことを忘れないでください。

金融機関さんの目線を把握して、
物件が彼らの土台に乗っても、
それがそのまま買うべき物件とは限りません。

あくまでも「土台に乗った(選択肢として並んだ)」と
考えてくださいね。

不動産投資で失敗している方で
「金融機関がOKをだしたから安全だと思った」
という方がいます。

いやいや…と笑

最終的な購入判断は、
投資家自身がしっかりとシミュレーションをしてするものです。

僕のコンテンツで学んで頂いている方ではないと思いますが、
融資可能だからといって、盲目的な購入は絶対やめましょう。